[시크릿부동산] "서울 아파트값 상승률 14%? 손바닥으로 하늘을 가려라"

집, 도시, 건축 이야기를 한국경제TV 전효성 기자와 함께 들어봅니다. 방송에 전부 담지 못한 '숨은 이야기'를 가감 없이 전합니다.<편집자 주>

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《'서울 집값이 얼마나 올랐는가'를 둘러싸고 논란이 거세다. 최근 경실련은 문재인 정부 출범 이후 서울 아파트값이 평균 52% 올랐다고 밝혔다. 그러자 국토부는 "중위가격 통계는 과잉해석될 여지가 크다. 서울 아파트값은 3년간 14% 올랐다"는 입장을 밝혔다. 집값의 현실은 무엇일까. 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장은 "서울 집값이 폭등한 건 누구나 체감하는 현실"이라며 "서울 집값이 14%밖에 오르지 않았다고 하는 건 손바닥으로 하늘을 가리는 일"이라고 지적했다. 》

 

Q. 文 정부 들어 서울 아파트값 상승률이 경실련은 52%(KB부동산 중위가격), 국토부는 14.2%(한국감정원 주택가격동향조사)라고 주장한다. 격차가 크다.

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"정부가 부동산 문제의 심각성을 외면하고 있다는 걸 확인했다. 서울 집값이 많이 오른 건 누구나 체감하고 있다. 그런데 정부 통계로만 들어가면 지난해에는 2년간 10%, 올해는 3년간 14% 올랐다고 나온다. 정부 통계로 보면 현재 부동산 문제는 전혀 심각하지 않다. 그렇다면 왜 여러 번의 대책을 내놓는가? 왜 집값이 불안하다고 하는 건가? 이 부분에서 의구심이 드는 게 당연하다.

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3년간 서울 아파트값 상승률이 52%라고 밝힌 근거는 KB국민은행 통계였다. 우리가 수 만 가구 집값을 조사한 결과와도 비슷했다. 정부는 3년간 14%밖에 오르지 않았다는 근거를 공개해야 한다. 국가 통계라면 과정과 근거가 투명하게 공개돼야 한다. 어떤 과정으로 서울 아파트 가격이 3년간 14%밖에 안 올랐다고 하는 건지, 대체 어느 단지를 봤길래 14% 올랐다고 하는 건지 알려줘야 한다. 그런데 정부는 통계 산출과정을 전혀 공개하지 않고 있다."

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Q. 통계의 맹점이 있는 것 같다.

 

"KB국민은행은 주택은행 시절부터 2011년까지 국가 승인 통계기관이었다. 그때와 같은 방식으로 부동산 값을 조사해서 발표하고 있다. 이제 그 업무를 공공기관인 한국감정원이 한다고 해서 민간업체 통계 가치를 훼손해선 안 된다. 감정원이 가진 표본 주택 수가 2만 7천 호다. △표본이 얼마나 고르게 분포하는지 △감정원의 집값이 시세·실거래가와 얼마나 차이가 나는지 △어떤 변수를 집어넣는지 등 통계 산출 과정을 공개하고 검증해야 한다.

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정부는 '3년간 서울 아파트값 상승률이 14%'라고 하지만 국민은 아무도 믿지 않는다. 정부의 말이 설득력이 있으려면 스스로 그 과정을 공개해야 한다. 정부에 대한, 정책에 대한 신뢰도를 높이는 과정이 필요하다. 김현미 장관은 '국민이 모르고 있다' '국민이 잘못 알고 있다' 이런 발언을 쏟아냈다(30일, 국회 예결위 회의). 국민의 문제의식을 안이하게 바라보는, 정말 심각한 인식 수준이다. 손바닥으로 하늘을 가리고 있다."

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Q. 현 정부 들어 가파른 서울 집값 상승을 지적했다. 원인은 어디에 있을까.

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"①최근 수개월의 집값 상승과 ②정부 출범 이후 집값이 꾸준히 올랐다는 점을 나눠서 봐야 한다. 올해 1~4월은 집값이 내려갔다. 코로나 영향도 있었고 정부의 규제도 효과가 났다. 그런데 4월을 지나면서 반등했다. 그때 정부의 개발계획이 있었다. 용산 개발계획이었다. 8천 세대 공급계획이었는데 '분양·판매하는 주택이 나올 것'이란 언급이 나왔고 집값이 뛰었다. 또 잠실 MICE 개발을 정부가 주도하고 있다는 것도 발표됐다. 집값이 오를 것이라고 사실상 예고했고 실제 집값이 올랐다. 집값이 불안하자 6·17 대책을 내놨는데, 개발로 인한 집값 상승을 막을 해법은 빠져있었다.

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문재인 정부 출범 이후 3년간 집값이 왜 올랐는지도 봐야 한다. 과거 박근혜 정부에서 분양가 상한제 등 규제가 많이 완화됐다. 그걸 원상회복하겠다고 김현미 장관이 취임 초기에 약속했지만, 결과적으로 3년 동안 아무것도 시행되지 않았다. 그런데 도시재생뉴딜·3기 신도시 등 개발정책, 등록임대사업자 세제 특혜 같은 건 금방 추진했다. 핵심 규제는 놔두면서 개발·특혜정책은 빠르게 추진됐다. 집값을 끌어올리는 역할을 톡톡히 했다."

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Q. 등록임대사업자의 혜택을 대폭 늘린 정책(8·2 부동산 대책)이 부작용을 냈다고 보는 건가.

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"다주택자에게 요구한 건 정당한 과세였다. 불로소득에 대해 정당하게 과세하는 걸 기대했다. 그런데 정부는 다주택자에게 '임대사업자로 가세요. 종부세도 면제해주고, 양도세도 완화해주고, 대출은 80% 해주겠습니다'고 했다. 정부의 특혜로 다주택자에게 꽃길이 열렸다. 부동산을 마구 늘려도 되는 상황이 왔다. 당연히 부동산을 더 사들였다. 그런 상황을 정부가 만들어줬다. 임대사업자 혜택 확대 이후에 등록임대주택이 100만 채 늘었다는 부분에서 확인되지 않나."

 

Q. 국토부 장관은 '부동산 대책이 종합적으로 작동하고 있다(30일 국회 예결위)'고 했다.

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"장관 취임 초기에 기대했다. 투기를 근절하겠다는 의지를 취임사에서 밝혔기 때문이다. 해법도 제시했다. △분양가 상한제 △공시지가 상승 △공공주택 확대였다. '법 개정 없이 장관의 권한으로 할 수 있으니 의지가 있다면 이런 것을 하라'고 조언했다. 정작 나온 건 임대사업자 세제 특혜 같은 다주택자 양산정책이었다.

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9·13 대책도 문제였다. 다주택자 규제는 조금 강화했지만, 법인에 대해선 손을 놨다. 그러면서 3기 신도시 계획을 발표했다. 규제로 포장했지만, 더 큰 개발책을 담고 있었다. 집값 안정 의지가 없다고 보고 김현미 장관의 교체를 요구했다. 김 장관은 최근 국회에서 '부동산 대책이 작동 중'이라고 했다. 지금의 상황을 안이하게 보는, 무책임하다고 볼 수밖에 없다. 소득은 늘지 않는데 집값은 오르고 세입자 고통은 커지고 있다. 그런데도 장관은 지금의 문제 제기에 대해 '과하게 해석하고 있다', '통계도 과장됐다', '정책은 진행 중이다', '종합적으로 만들어 가고 있다'고 말한다. 국민 정서와 전혀 맞지 않는 걸 혼자 하고 있다."

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Q. 최근 경실련은 고위공직자·국회의원의 주택 보유 현황을 밝혔다. 상당수가 다주택자였다. 정책결정에 영향을 줬다고 보나.

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"고위공직자는 민생에 직결되는 정책을 결정한다. 눈과 귀가 국민을 쳐다봐야 하는데 3년간 쳐다본 건 국민이 아니었다. 집값을 잡으려는 의지가 보이지 않았기 때문이다. 그래서 고위공직자의 재산을 들여다봤다. 상당수가 부동산 부자였다. 집값이 오르면 불로소득을 얻는 다주택 고위공직자가 상당했다. 3~5월 재산 공개한 청와대 고위공직자 중에 30%는 다주택자였다. 이런 상황에서 서민을 위한 정책을 제대로 펼 수 있을까? 당연히 불가능하다. 부동산이 많으신 고위공직자들은 지금이라도 부동산 소득을 누리는 쪽으로 가는 것이 맞다."

 

Q. 정권별로 집값이 내린 시기와 오른 시기를 비교해보자면.

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"이명박 정부 때는 주택 공급에서 철저히 '공공성'을 강조했다. 저렴한 공공주택을 공급하는데 방점이 찍혀 있었다. 이명박 전 대통령이 취임 이후 '획기적인 주택정책을 내놓겠다'고 말했다. 립서비스가 아니었다. 보금자리 주택 150만 호 계획이 발표됐다. 70만 호는 저렴한 분양주택, 80만 호는 공공임대주택이었다. 그리고 수도권 곳곳에 보금자리주택 지구지정을 했다. 가격도 사전에 알려줬다. 강남 한복판에 평당 1천만 원, 경기도는 8백만 원 수준이었다. 말하고 시행하는 데 1년이 걸리지 않았다.

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반발이 있었다. '너무 저렴하게 주면 로또 아니냐'는 주장이었다. 저렴한 주택을 공급했지만, 결과적으로 로또가 되지 않았다. 저렴한 주택이 여러 곳에서 나오니까 주변 집값이 오르지 않았다. 많은 우려가 있었고 정치권은 반발했다. 그때 청와대는 '대통령의 고민이 한 땀 한 땀 들어가 있다, 우려가 있지만 우리는 갈 길을 가겠다'고 했다. 그러면서 집값이 내려가니까 종부세도 완화해주고 재건축도 풀어줬다. 주택 공급에서는 공공성을 강화했고, 다른 한쪽에서는 규제완화정책을 폈다. 결과적으로 집값은 내려갔다.

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문재인 정부는 공급 측면에서 공공성 확대는 전혀 없다. 수많은 규제 정책만 나열식으로 계속하고 있다. 결과적으로 집값은 오르고 있다. 많은 규제를 한다고 집값은 잡히지 않는다는 게 확인됐다. 효과 없는 규제는 부작용만 낳는다. 정말 중요한 건 안 하고 부작용이 우려되는 정책만 계속하니 갈등이 일고, 부작용은 커지고, 집값도 안 잡힌다. 지금 정부에서 나타나는 현상이다."

 

Q. 보수정부에서 성공한 주택정책이 있다면 현 야당은 이를 되짚어 봐야 할 것 같다.

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"지금 야당, 과거 한나라당이 집권여당이었을 때 보금자리 주택 정책과 반값 아파트를 당론으로 세웠다. 집값 안정에 보수여당이 역할을 하겠다는 의지를 보였다. 법을 입안하고 정책으로 이어졌다. 부동산 정책의 역사를 살펴보면 분양가상한제 정책과 공급확대정책은 보수여당이 집권했을 때 시행됐다. 더 내려가면 군사정부였을 때. 태생적으로 핵심 부동산 정책을 폈던 곳이 지금의 야당이다.

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그런데 총선에서 야당이 보여준 행보는 분양가상한제 무력화시키겠다, 보유세 강화 안 하겠다, 공시지가 인상 못 하게 하겠다, 아예 종부세까지 폐지하겠다, 이런 행보였다. 지금의 문재인 정부와 여당보다 집값을 더 띄우는 공약을 냈다. 국민이 총선에서 민주당에게 힘을 실어준 건 민주당이 좋아서가 아니라는 평가가 있지 않나. 야당이 더 좋은 부동산 정책을 낸다면 관심과 지지는 언젠가는 이동할 수 있다. 야당이 지금이라도, 과거 본인들이 전통적으로 해왔던 정책을 다시 하겠다고 말할 수 있는 용기가 필요하다."